[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산디벨로퍼 100% 환급 챌린지 26 회차 미션

이 글을 읽고 나면 알 수 있는 것

1)  사업정산 

2) 시행의 좋은 시작- 빌라시행   
3) 빌라 시행    

=======================================

1)  사업정산 

정산 업무는 준공 1개월 전 정산 협의 시작하고 준공 월말 정산 완료가 일반적이다. 쉽게 보면 공사비 부가세 신고 및 취등록세 준비까지다. 

 

시공사 정산 과정시 업무: 사업비 배분, 정산 내역서 작성 및 정산 합의서 작성, 대여금 보조부, 비과세 원가 내역(취득세 납부), 사업별 입금 현황(매출 총액) 및 미분양 내역 확인, 지분 공유에 의한 정산 방법은 최근 시공사들이 꺼려한다. 

정산 단계별 확인 사항

- 정산 합의서 작성: 공사 도급금액 변경, 변경시 추후 변경 가능성 명ㅇ기, 시행사 개발 이익(정산금), 정산 내역 명기 또는 첨부, 정산 이후 업무내용 명기, 계약자 소유권 이전 등기 및 세금 계산서 발행, 부가세 신고 납부 및 환급금 양도, 등기 미이전세대에 대한 처분 신탁등기 시행 또는 대물 인수, 제세 공과금 납부(비용 책정) 재산세 및 종부세 등 

-부가세 처리(준공 후 30일): 준공시 도급 공사비 세금 계산서 발행, 발행 금액 = 공사비 총액- 기발행액, 도급 공사비 변경시 준공전 시행사 정산 협의 및 완료, 시공사 도급 매출시 시행사 매입 환급 발생함. 공사 잔액 클 경우에는 매입 환급액 동일하게 책정되며 시행사 명의 계좌로 입금 

-보존등기: 신규 건축물 준공시 사업주 명의 보존 등기 시행, 취등록세 납부 및 등기, 취등록세 준공 후 30일 이내 납부, 보존 등기는 등록세 납부 이후, 취등록세 과표 (신축 건축물 가액) 산정, 도급 공사비 및 각종 용역비, 공사 관련 부담금, 비과세 원가자료 반영, 정확한 산정을 위해 준공시 도급 공사비 책정 

-재정산: 정산 이후 분기, 반기 단위로 재정산 처리 

 

2) 시행의 좋은 시작- 빌라시행   

빌라 부지 검토 방법 

- 부지가 접수되면 지번을 다음 지도에 넣어서 위치 확인: 위성사진으로 봐야할 것은 주위에 타 빌라 유무 여부다. 부지가 크다면 단지 형성이 가능해서 분양될 확률이 커진다. 로드뷰로 진입로를 확인한다(진입로가 깨끗해야 수분양자가 좋아한다), 초등학교 위치를 확인한다(학군은 바로 초등학교를 의미한다는 걸 잊지 말자); 초등학교 도보 300미터 이내 위치면 전세금 최소 천만원 이상 가능하다) 

 

- 토지 이용 계획 확인원 열람: 핵심은 토지의 모양을 보는 것(모양이 세모면 용적률이 깎일 확률이 커진다, 단 관리지역은 땅 모양이 나빠도 대부분 찾아 먹을 수 있다). 주거지역 토지가 200평 이하라면 북쪽에 도로를 끼고 있으면 좋다. 그렇지 않다면 일조권 사선에 걸려 용적률을 못받을 확률이 높다. 참고로 일조 사선은 용도 지역이 주거 지역에만 해당된다. 진입도로 폭도 계산해야한다(기본은 4미터 이상, 최근 경기 관리 지역은 6미터 이상 요구한다), 사도인지 확인하고 인허가를 받을 대지가 있다면 사도도 건축허가 가능하다. 만약 오수 우수 맨홀이 사도 안에 있다면 담당 인허가 공무원이 토지 사용 승낙을 사도 주인에게 받아오라고 한다. 즉 현장 맨홀 위치가 공도인지 사도인지 꼭 확인한다. 토지 모양을 보고 예상 용적률을 추정한다. 토지 모양이 네모나지 않으면 용적률이 떨어진다 즉 토지대가 올라가는 것과 같은 결과다. 

 
3) 빌라 시행  

- 토지 이용 계획상의 용도 용적 확인: 해당 지자체의 웹사이트에 들어가 자치법규, 즉 조례를 확인한다. (도시계획 조례, 주차장 조례, 건축 조례, 건축계획 조례에서는 해당 용도를 찾아 용적률과 건폐율을 확인하고 지을 수 있는 용도와 지을 수 없는 용도를 확인한다. 반드시 습관처럼 확인해야한다. 주차장 조례는 부설 주차장의 주차 대수를 꼭 확인해야한다) 

 

-현장 답사: 최소 3회 이상, 로드뷰 상의 차이를 확인하고 지대의 높낮이를 확인해 토목 공사가 필요한지 구릉지를 이용할 지 등등 조망을 확인한다. 이는 거실향을 어디로 할 지 보는 것이 목적이다. 만약 남쪽에 높은 건물이 있는데도 남쪽으로 거실을 내면 낭패다. 꼭 확인해서 설계 사무소에 가설계를 맡일 때 주향을 어디로 향할 것인지 언급하자(방향은 남, 동, 서쪽으로 순서대로 빼면 좋은데 서울은 북쪽도 상관없다) 

 

<사업장 주변 부동산에서 확인해야할 것> 

-근처 땅값 확인: 주변 빌라업자 분양가 추정, 주위 분양가가 높으면 땅을 비싸게 사도 무방, 누군가가 떨이 분양을 하면 큰일, 반드시 빌라업자들이 매입할 땅값을 예상 

- 근처 빌라 분양가 확인: 가능한 방문을 권하고 생활 정보지를 활용한다. 30평형대 방 3개 화장실 2개 기준으로 조사한다: 가장 기준 , 확장후 전용 면적도 파악한다. 엘리베이터 유무 확인, 엘리베이터가 있으면 분양가 세대당 천 만원 이상 올려 받을 수 있다. 

 

*토지가 작거나 토지 모양이 나쁘거나 용적률이 높고 복잡한 물건은 설계 사무소에 가설계를 맡기는 것이 중요하다 

 

<합법적으로 면적 늘리는 방법; 건축법상 허용오차>

건축 시 1%가 아쉬운 순간이 있다. 예를들어 건폐용적률이 꽉 찼는데 아이 방이 너무 작을 때, 층고를 조금 더 높이고 싶은데 이미 허가가 난 경우 등 이때는 법적으로 보장된 허용 오차를 이용한다. 

 

건폐율, 용적률, 건축물 높이, 평면 길이, 반자 높이 등 

 

아파트 시행 때는 이렇게 작은 면적이 필요 없지만 빌라 1~2동짜리 에서는 매우 유용한 면적이다. 작은 현장에서 찾아 먹는 면적은 ㅇ바로 매출과 직결된다. 따라서 빌라 시행부터 설계비는 비용이 아닌 투자라는 인식을 명확하게 하는 것이 매우 중요하다. 

 

 

 

 

 

- 정산의 핵심은 시공사와의 협상테이블에서 얼마나 유기적으로 긴밀하게 끝내냐, 업무 지시전 또는 지시서 보관/관리는 필수   

- 오늘 진도

- 강의 듣는 나

 

 

지금 듣고 있는 강의는 요것

https://bit.ly/3hesotZ